Jak zwiększyć przychody z wynajmu mieszkania i nie martwić się o pustostan?
Rynek mieszkań pod wynajem zmieniał się na przestrzeni lat. Wpływ na to miało wiele czynników. Zaczynając od zwiększającej się liczby studentów, co przekłada się wprost na wyższy popyt, a kończąc na rosnących zarobkach, co z kolei ma wpływ na rosnące zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości pod wynajem, ale również większymi wymaganiami ze strony samych najemców.
Prawdą jest, iż w dużych miastach studenckich, takich jak Wrocław wynajmie się przysłowiowe “wszystko”. Jednak inwestując w mieszkanie pod wynajem, oczekujemy jak najwyższej stopy zwrotu. Z kolei w przypadku odziedziczonego lub nabytego na drodze darowizny mieszkania, wynajmującemu zależy na uzyskaniu jak najwyższej kwoty z wynajmu.
O czym należy w takim razie pamiętać, aby maksymalizować swoje zyski?
Słowem wstępu.
Wspomniany na początku wzrost wymagań ze strony najemców, jest głównym czynnikiem wpływającym na kwotę, jaką potencjalny lokator jest w stanie zapłacić za wynajem mieszkania. Wymagania te dotyczą zarówno standardu wykończenia mieszkania jak i szeregu udogodnień, które potencjalni najemcy biorą pod uwagę w trakcie poszukiwania swojego lokum. Właściciel mieszkania bezwzględnie powinien być świadomy tych wymagań, szczególnie w sytuacji, gdy dane mieszkanie stanowi inwestycję.
Atrakcyjność danej nieruchomości nie wpływa jedynie na wysokość stopy zwrotu, czy miesięczny przychód z wynajmu. Przede wszystkim wyróżnia daną nieruchomość na bardzo zagęszczonym rynku, co ma bezpośrednie przełożenie na zminimalizowanie ryzyka pustostanu.
O ile nieruchomość jest naszą własnością i nie jesteśmy obciążeni kredytem, ewentualne miesięczne koszty pustostanu będą stosunkowo niewielkie. Ograniczą się w zasadzie do czynszu administracyjnego i symbolicznych opłat za ogrzewanie czy doprowadzenie poszczególnych mediów. Warto tutaj zaznaczyć, iż każdy właściciel mieszkania jest zobowiązany ustawowo do utrzymywania minimalnej temperatury w lokalu mieszkalnym. Niezależnie od tego, czy w tym lokalu przebywa.
Marnujemy jednak w ten sposób potencjał nieruchomości i pozbawiamy się możliwości zarobku, lub doprowadzamy do sytuacji, w której musimy poświęcić zdecydowanie więcej czasu na znalezienie ewentualnego najemcy. Zazwyczaj wiąże się to również z koniecznością obniżania kwoty czynszu najmu.
Podsumowując, kilka miesięcy pustostanu w przypadku nieruchomości będącej naszą własnością, pozbawia nas kilku tysięcy złotych związanych z opłatami administracyjnymi i kolejnych kilku tysięcy złotych potencjalnego zysku. W przypadku nieruchomości w kredycie wartość ta rośnie kilkukrotnie, jednak strata jest już zdecydowanie bardziej realna i odczuwalna z powodu konieczności płacenia rat.
Przed powyższą sytuacją można się skutecznie uchronić. Należy pamiętać, że mieszkanie pod wynajem to produkt i musi posiadać cechy pożądane przez potencjalnego klienta. Dodatkowo, każdy produkt posiada swoją grupę docelową, co jest szczególnie istotne, jeśli chcemy, aby osoby, którym powierzamy naszą własność w ramach umowy najmu dbały o stan nieruchomości. Można zaryzykować porównanie, iż bardziej dbamy o rzeczy nowe/prezentujące się dobrze, niż o te zniszczone/wyeksploatowane lub takie, które nie są zbyt wartościowe.
Celem podniesienia atrakcyjności nieruchomości, w zależności od jej aktualnego stanu należy rozważyć:
- Malowanie całego mieszkania – najlepiej wykorzystać klasyczny, biały kolor. W przypadku, gdy zależy nam na odporności na zabrudzenia i możliwości usunięcia śladów/plam, bez konieczności ponownego malowania, można wykorzystać farby ceramiczne. Szczególnie w miejscach takich jak kuchnia, czy łazienka oraz przedpokój.
- Kuchnia i łazienka – wyposażenie kuchni i łazienki nie musi być z najwyższej półki. Nie chodzi o wartość sprzętów, ale o czystość, prostotę i nowoczesność. Dla wielu najemców, te dwa pomieszczenia są kluczowymi elementami mieszkania. Warto o tym pamiętać. Nawet najtańsze nowe meble i wyposażenie kuchenne będą lepsze od 20-letnich, pamiętających jeszcze czasy słusznie minione. Z kolei wymiana starej, zniszczonej wanny na prostą kabinę prysznicową, może powiększyć łazienkę oraz zmniejszyć rachunki z tytułu zużycia wody.
- Podłoga z paneli laminowanych z V-fugą, która zabezpiecza łączenia przed wilgocią. Warto wykorzystać panele o odporności na zarysowania w klasie minimum AC4. Oszczędzając na panelach, musimy się liczyć z szybszą wymianą podłogi i dodatkowymi kosztami robocizny. W pomieszczeniach takich jak łazienka, kuchnia lub przedpokój, warto zastanowić się nad panelami winylowymi, które są w 100% odporne na wilgoć.
- Wyposażenie pokoi w wygodne łóżka, biurka, lampki biurowe, szafy z wieszakami, szafki na książki, dodatki jak zasłony i dywany/dywaniki pod krzesło biurowe. Jak już wspomniano, mieszkanie czy pokój to produkt, a kupujemy często emocjami. Warto, więc zadbać o funkcjonalność i klimat. Jeśli chodzi o standard mebli, co też zaznaczają sami szukający w ogłoszeniach – powinien być “przynajmniej Ikea”.
- Podstawowe drobne AGD: suszarka do prania, deska do prasowania, żelazko, odkurzacz, czajnik elektryczny, podstawowa zastawa/sztućce/garnki.
- W przypadku, gdy mieszkanie lub któryś z pokoi posiada balkon, co dla wielu potencjalnych lokatorów stanowi ogromny atut lub jedno z podstawowych kryteriów, warto zadbać o jego stan, oraz rozważyć zakup niewielkiego zestawu mebli balkonowych. Można też wyłożyć balkon sztuczną trawa.
Wartość inwestycji z tytułu powyższych zmian, przeciętnie będzie oscylowała w granicach 8-20 tys. PLN.
Jednak dzięki niej:
- uzyskamy wyższa kwotę z tytułu czynszu najmu, a nadwyżka spowoduje, że inwestycja szybko się zwróci,
- nasza nieruchomość będzie się znacząco wyróżniała,
- zminimalizujemy ryzyko pustostanu,
- zmniejszymy częstość wymiany lokatorów – oszczędność czasu,
- mieszkanie będzie wyposażone w nowy sprzęt (częściowo objęty gwarancją) – co skutkuje w rzadsze awarie.
